KAT MÜLKİYETİ KANUNU’NUN 34. MADDESİNE GÖRE
YÖNETİCİNİN ATANMASI
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. Maddesine göre, kat malikleri anagayrimenkulün
yönetimini bir yöneticiye ya da bir yönetim kuruluna verebilirler. Anagayrimenkulün sekiz
veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması mecburidir. Kural olarak yönetici
her yıl gerçekleşen kat malikleri kurulunun yıllık olağan toplantısında atanır. Ancak kat
malikleri kurulunun yönetici atayamaması halinde kat maliklerinden birinin başvurusu
üzerine yönetici gayrimenkulün bulunduğu sulh mahkemesince atanır.
Yönetici Atanması Zorunluluğu
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda anagayrimenkulde yer alan bağımsız bölüm sayısı ölçüt
olarak dikkate alınmış ve belirli bir sayının üzerinde bağımsız bölüm içeren yapılar bakı-
mından yöneticinin atanması zorunlu olarak kabul edilmiştir. KMK m. 34 II’ye göre, ana-
gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması zorunludur.
KMK m. 34 II hükmü emredici nitelikte6 olduğu için sekiz ve daha fazla bağımsız
bölümden oluşan anagayrimenkuldeki kat malikleri aksi yönde bir karar alsa dahi bu karar
hüküm ifade etmeyecektir.
İsteğe Bağlı Yönetici Atama
Sekizden az bağımsız bölümü olan binalar bakımından yöneticinin atanması mecburi
değildir (KMK m. 34 II). Diğer bir ifade ile, sekizden az bağımsız bölümü olan binalarda
yönetici atanması kat maliklerinin iradesine bırakılmıştır7
. Dolayısıyla sekizden az bağımsız
bölümü olan bir anagayrimenkuldeki kat malikleri anagayrimenkulün yönetimi için bir
yönetici atanmasını isterlerse bunun için kanuni bir engel bulunmamaktadır
Eğer kat ma
liklerinin bu yönde bir iradeleri söz konusu değilse anagayrimenkul kat malikleri tarafından
birlikte yönetilecektir
.
Doktrinde bir görüş, yedi ya da daha az bağımsız bölümü olan bir taşınmazda kat
maliklerinin oy birliği ile yönetici atayabileceğini belirtmiştir10. Kanaatimizce, sekizden az
bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atanması için kat maliklerinin oy birliğine gerek
yoktur. Bu durumda da yönetici kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile atanacaktır.
Zira KMK m. 34’te sekizden az ya da fazla bağımsız bölümü olan taşınmazlar bakımından
herhangi bir ayrım yapılmadan yöneticinin kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı
bakımından çoğunluğu ile atanacağı belirtilmiştir. Dolayısıyla Kanun’da böyle bir düzenle-
me yer almamışken, sekizden az bağımsız bölümü olan taşınmazlar bakımından oybirliği
aramak isabetli olmayacaktır.
Yargıtay vermiş olduğu bir kararda sekizden az bağımsız bölümü bulunan bir ana-
gayrimenkul için yönetici atanması zorunluluğu olmadığından dolayı yönetim planına da bu
zorunluluğu getiren bir düzenleme konulamayacağını; ancak kat malikleri kurulunca böyle
bir karar alınabileceğini belirtmiştir11. Doktrinde bir görüş ise Yargıtay’ın varmış olduğu bu
sonucu eleştirerek Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre sekizden az bağımsız bölümü olan ana-
gayrimenkuller bakımından yönetici atanması hususunun iradi olduğunu belirtmiş ve bu
sebeple yönetim planı ile yönetici seçme zorunluluğunun getirilebileceğini savunmuştur
Malikin Yönetici Sayılması
KMK m. 34 III uyarınca, anagayrimenkulde yer alan bağımsız bölümlerin hepsi ay-
nı kişinin mülkiyetinde ise malik kanunen yönetici durumundadır14. Bu durumda ayrıca
yönetici atanmasına gerek bulunmamaktadır. Ancak malik sahip olduğu bağımsız bölümle-
rin mülkiyetini daha sonra başka kimselere devrederse bu durumda, anagayrimenkuldeki
bağımsız bölümlerin malikleri farklı kişiler olacağı için söz konusu malikin yöneticilik sıfatı
ortadan kalkacaktır15. Dolayısıyla böyle bir durumda, eğer anagayrimenkulde sekiz veya
daha fazla bağımsız bölüm varsa kat maliklerinin yönetici ataması gerekecektir. Anagayri-
menkulde sekizden az bağımsız bölüm var ise yönetici atanması zorunlu olmamakla birlikte
kat malikleri isterlerse yönetici atayabilecektir.
Anagayrimenkulde bulunan bütün bağımsız bölümlere malik olan ve yasal olarak
yönetici kabul edilen kimsenin ölmesi durumunda kimin yönetici sıfatını haiz olacağı husu-
su da ayrıca ele alınmalıdır. Eğer yasal olarak yönetici kabul edilen kimsenin tek mirasçısı
varsa bu durumda bu kişi yasal olarak yönetici konumunda olacaktır16. Ancak ölen kimsenin
birden çok mirasçısı mevcutsa ve anagayrimenkulde sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm
varsa bu taşınmaz için bir yönetici atanmalıdır17. Doktrinde bir görüş, miras ortaklığına bir
temsilci atanmışsa söz konusu temsilci terekede yer alan taşınmaza ait yönetim işlerini de
gerçekleştireceği için ayrıca yöneticiye ihtiyaç bulunmadığını belirtmiştir
Yönetici Atama Yöntemi
1. Kat Malikleri Kurulu Tarafından Yöneticinin Atanması
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun genel sistematiği dikkate alındığında yöneticinin kat ma-
likleri kurulu ya da hakim tarafından olmak üzere iki şekilde atanabileceği sonucuna varıla-
bilir. Yöneticinin kat malikleri tarafından atanması hususunun düzenlendiği KMK m. 34
V’e göre, yönetici kat malikleri kurulunun yıllık olağan toplantısında atanır. Yönetici, kat
maliklerinin hem sayı19 hem de arsa payı çoğunluğunun kararı ile bir yıl20 için atanır
KMK. m. 31 uyarınca, arsa payına bakılmaksızın her kat maliki tek oy hakkına sahiptir. Ancak,
anagayrimenkulde birden fazla bağımsız bölümü bulunan kat maliki her bağımsız bölüm için ayrı oy
hakkına sahiptir. Bununla birlikte anılan kat malikinin sahip olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne
olursa olsun söz konusu kat malikinin sahip olduğu oy sayısı en fazla bütün oyların üçte biri olabilir.
KMK m. 30 I’e göre, kat malikleri kurulu kat malikleri arsa payı ve sayı bakımından
yarısından fazlası ile toplanır ve oy çokluğu ile karar alır. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu’nda
kat malikleri kurulunun toplanması ve karar alması bakımından özel bir çoğunluk belirlen-
diği durumlarda KMK m. 30 I’de yer alan söz konusu genel kural uygulanmayacaktır
(KMK m. 30 III). Yöneticinin atanması bakımından ise Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34.
maddesinde özel bir çoğunluk belirlediği için, yukarıda belirtilmiş olduğu üzere, yönetici
seçimi kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı çoğunluğunun kararı ile gerçekleştirile-
cektir23. Benzeri şekilde, kat malikleri kurulunun gerçekleştirmiş olduğu toplantının ilk ya
da ikinci toplantı olduğuna bakılmaksızın yönetici ataması yine KMK m. 34 IV’te belirtil-
miş olan özel sayı çoğunluğuna göre yapılacaktır
.
Kanun’da yöneticinin her yıl yapılan olağan yönetim toplantısında atanacağı belirtil-
diği için yöneticinin görev süresinin bir yıl olduğu sonucuna varılacaktır. Ancak yöneticinin
görev süresi kat malikleri kurulunun toplanıp bir sonraki yönetici seçilinceye kadar devam
edecektir
Mahkeme Tarafından Yöneticinin Atanması
KMK m. 34 VI’ya göre, kat malikleri belirli hususlarda anlaşmaya varamadığı tak-
dirde gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine başvurarak yönetici atanmasını
talep edebilirler35. Bu düzenleme uyarınca, kat maliklerinin anagayrimenkulün yönetiminde
anlaşamaması veya kat maliklerinin ana gayrimenkul için yönetici atayamaması durumla-
rından birinin varlığı halinde hakimin yönetici ataması mümkündür36. Diğer taraftan, ancak
kat maliklerinden birinin mahkemeye başvurusu üzerine sulh mahkemesi yönetici tayinini
gerçekleştirebilir. Başka bir ifade ile, bu yönde bir başvuru olmadıkça hakimin karar verme-
si mümkün değildir
.
Yukarıda belirtilmiş olduğu gibi KMK m. 34 VI uyarınca hakimin yönetici ataması
kat maliklerinin anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaması ya da kat maliklerinin ana-
gayrimenkul için yönetici atayamaması hallerinde mümkündür. Dolayısıyla KMK m. 34
VI’nın kat maliklerinin anagayrimenkulün yönetiminde aşamadığı kimi problemleri yönetici
atamak suretiyle çözmeyi amaçladığı sonucuna varılabilir. Bu kapsamda KMK m. 34 VI’da
yer alan kat maliklerinin anagayrimenkul için yönetici atayamaması durumu ele alındığında,
sekiz ya da daha fazla bağımsız bölümü bulunan bir anagayrimenkulde kat maliklerinin
yönetici atayamaması halinde ya da sekizden az bağımsız bölümü olan bir anagayrimenkul-
de kat maliklerinin yönetici atama iradesine sahip olmalarına rağmen yönetici atayamadık-
ları durumlarda sulh mahkemesine başvurarak yöneticinin atanmasını isteyebilecekleri
sonucuna varılabilir. KMK m. 34 VI’da geçen kat maliklerinin anagayrimenkulün yöneti-
minde anlaşamaması durumu ile ne ifade edilmek istendiği ise net değildir38. KMK m. 34
VI’nın amacının belirli şartların gerçekleşmesi halinde mahkeme tarafından yönetici atama-
sının gerçekleştirilmesi olduğu hususu göz önünde bulundurulursa Kanunda ifade edilmiş
olan anagayrimenkulün yönetiminde anlaşılamaması durumu yöneticisi olan taşınmazlar
için uygulanamaz. Zira KMK m. 34 VI uyarınca mahkemeden yönetici tayininin talep edi-
lebilmesi için taşınmazın bir yöneticisi olmamalıdır39. Bu sebeplerle KMK m. 34 VI’da
geçen kat maliklerinin anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaması durumu yalnızca
yöneticisi bulunmayan ya da kat maliklerince yönetici atama iradesi bulunmayan sekizden
az bağımsız bölümü olan anagayrimenkuller bakımından uygulama alanı bulacaktır. Dolayı-
sıyla yönetici atama zorunluluğu bulunmayan taşınmazlar her ne kadar kat malikleri tarafından yönetiliyor olsa da, kat malikleri taşınmazın yönetiminde anlaşamazlarsa KMK m.
34 VI uyarınca sulh hakiminden yönetici atanmasını talep edebileceklerdir. Diğer taraftan
doktrinde bir görüş, KMK m. 34 II’deki düzenleme dikkate alınırsa yönetici atanması zo-
runlu olmayan sekizden az bağımsız bölümü olan bir anagayrimenkuldeki kat maliklerinin
yönetici atanması için KMK m. 34 VI gereğince hakime başvuramayacağını; zira bu tarz
taşınmazlarda yönetici tayini zorunluluğu bulunmadığından kat maliklerinin de yönetici
tayini için mahkemeye başvuramayacağını belirtmiştir40. Yargıtay tarafından verilmiş olan
kararların çoğunda ise sekizden az bağımsız bölümü olan bir anagayrimenkuldeki kat ma-
likleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamazlarsa41 veya yönetici atayamazlarsa42 ma-
liklerden biri taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine başvurarak taşınmaz için bir
yönetici atanmasını talep edebileceği sonucuna varılmıştır43. Ancak Yargıtay’ın farklı gö-
rüşte olduğu başka bir kararda, sekizden az bağımsız bölümü olan bir anagayrimenkule
yönetici atanması kat maliklerinin iradesinde olduğu için kat maliklerinin yerine geçerek
mahkeme tarafından yönetici atanmasına karar verilemeyeceği belirtilmiştir44. Kanaatimizce
de anılan Yargıtay kararlarında belirtildiği üzere, sekizden az bağımsız bölümü olan bir
anagayrimenkuldeki kat maliklerinin anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaması ya da
yönetici atayamaması halinde maliklerinden biri sulh mahkemesine başvurarak yöneticinin
atanmasını talep edebilir.
.
Comments